平野区でアパートや文化住宅、小規模マンションを所有・相続されたオーナー様にとって、外壁塗装は「やった方がいいのは分かるけれど、戸建てとは勝手が違うから踏み切れない」工事の代表格です。入居者がいる中でどう工事を進めるのか、戸数や階数で費用はどう変わるのか、大規模修繕とは何が違うのか——判断材料が揃わないまま、外観が古びて入居率だけがじわじわ下がっていく、というケースを平野区でも数多く見てきました。

このページは、平野区加美南を拠点に自社施工で外壁塗装を手がけるみのりペイントが、賃貸オーナー様の視点だけに絞ってまとめた実務ガイドです。実際に平野区喜連で2階建てアパート（1階5部屋・工期3週間）を施工した際の一次情報を軸に、戸数・階数別の費用の考え方、入居者への通知と工事中の配慮、空室対策としての外観、相続した築古木造アパートを塗装で再生する判断、そして大規模修繕との違いまで、順に整理します。

この記事でわかること（オーナー様向け早見）

お悩み	このページの該当箇所
戸数・階数で費用はどう変わる？	戸数別・階数別 費用の考え方
入居者にどう伝える？工事中は？	入居者への通知と工事中の配慮
空室が埋まらない。外観は効く？	空室対策・入居率と外観
相続した築古木造アパートをどうする？	築古木造アパートを塗装で再生する判断
大規模修繕とは何が違う？	外壁塗装と大規模修繕の違い

アパート・集合住宅の外壁塗装が戸建てと決定的に違う3点

戸建てとアパートでは、塗る作業そのものは同じでも、オーナー様が判断すべきポイントがまったく異なります。要点は次の3つです。

1. 「住みながら」の工事が前提になる
アパートは満室であれば全戸に入居者が生活しています。外壁を塗る間も入居者は毎日出入りし、洗濯物を干し、窓を開け閉めします。工事の成否は塗料の質以上に「入居者への配慮の質」で決まる、と言っても過言ではありません。実際、後述する平野区喜連のアパートでも、施工上いちばん神経を使ったのは塗装技術ではなく住人への配慮でした。

2. 費用の桁が変わり、投資判断になる
戸建てが数十万〜百数十万円の「自宅のメンテナンス」であるのに対し、アパートは戸数・階数に比例して費用が積み上がり、同時に「入居率」「家賃」という収益に直結します。感情ではなく、投資回収の視点で判断する必要があります。

3. 足場・近隣配慮の規模が大きい
建物が大きいぶん足場面積が増え、近隣に接する面も長くなります。平野区は住宅が密集したエリアが多く、隣地との距離が近い立地では足場計画そのものが工事の難易度を左右します。

戸数・階数別 費用の考え方

まず押さえていただきたいのは、アパートの塗装費用は「戸数」よりも建物の外壁面積・足場面積で決まるということです。同じ6戸でも、2階建てで横に広い建物と、3階建てで縦に高い建物では面積が違い、費用も変わります。とはいえオーナー様が概算をつかむための目安として、戸建てとの対比で考えると分かりやすくなります。

みのりペイントの実感では、平野区で戸建て（屋根＋外壁）を施工した場合の費用はおおむね130万〜150万円が普通です。アパートはこの戸建てを基準に、規模・階数に応じて面積が増えるとお考えください。ここでは面積の増減を左右する要素を分解して整理します。

費用を左右する要素	オーナー様が見るべきポイント
外壁の総面積	戸数より延床・外周が効く。同戸数でも形状で変わる
階数（高さ）	階数が上がると足場面積・作業リスクが増える
足場面積	「（外周＋約8m）×高さ」で概算。工事費の約2割を占める
屋根の同時施工	外壁と屋根を同時にやると足場代が15〜20万円分浮く
付帯部の量	共用階段・手すり・鉄部・雨樋が多いほど加算
立地（密集・狭小）	狭小地用足場や運搬制約で作業費が上乗せになる場合がある

足場代は「同時施工」で大きく変わる

アパートで特に効いてくるのが足場代です。足場費用は工事全体の約20%を占めるとされ、建物が大きいほど金額も大きくなります。だからこそ、外壁と屋根を別々のタイミングで工事するのは最も損な選択です。足場は外壁でも屋根でも同じものを使うため、同時に施工すれば足場を一度組むだけで済み、みのりペイントの実感では足場代が15〜20万円分浮きます。5年後にまた屋根だけ足場を組み直すより、まとめてやる方が総額は安くなります。

階数が上がると何が変わるか

3階建て以上になると、足場面積が増えるだけでなく、高所作業のリスクと手間が増えます。また、共用の外階段や廊下の手すり・鉄部が増えるため、外壁面以外の付帯部塗装の量も比例して増えていきます。「戸数×いくら」という単純計算ではなく、必ず現地調査で建物を実測してから見積もるのが、アパートで正しい金額を出す唯一の方法です。

入居者への通知と工事中の配慮｜喜連アパートの一次情報から

アパート塗装で最も差が出るのが、この「入居者対応」です。みのりペイントが平野区喜連で施工した2階建てアパート（1階5部屋）の工事では、工期は約3週間かかりましたが、代表いわくいちばん大変だったのは塗装作業ではなく、住人の方々への配慮でした。満室の建物では、5世帯全員の生活リズムを乱さないよう工程を組む必要があり、ここに気を配れるかどうかが「入居者に嫌われない工事」と「クレームだらけの工事」の分かれ目になります。

入居者への事前通知でやるべきこと

工事着工前に、オーナー様と施工会社が連携して入居者へ丁寧に通知することが、トラブル回避の第一歩です。みのりペイントは密集地での工事の場合、着工の3日前までに工事案内チラシと粗品を配布し、高圧洗浄の前日には飛散が考えられる住戸へ必ず声かけをします。アパートでは、これを近隣だけでなく入居者全戸に対して行うイメージです。通知に盛り込むべき内容を整理します。

通知項目	入居者が特に気にすること
工事期間・全体の工程	いつからいつまで足場があるのか
高圧洗浄の日程	水しぶき・音が出る日はいつか
窓を開けられない期間	洗浄・塗装中は窓を閉める案内
洗濯物の扱い	ベランダに干せない日がある
臭いへの配慮	塗料の臭いが出る工程の目安
緊急連絡先	困ったときにどこへ連絡するか

工事中の入居者への配慮ポイント

通知だけでなく、工事期間中の日々の配慮が入居者満足度を左右します。特に神経を使うのが次の点です。

・高圧洗浄と飛散対策：塗装前の高圧洗浄では水しぶき・粉じんが出ます。飛散防止のメッシュシートを足場に張ることは、塗料・洗浄水・落下物から入居者や通行人を守る基本の措置です。建築基準法施行令でも、境界線から水平距離5m以内かつ高さ7m以上の部分では、落下物防止のため鉄網・帆布で覆う等の措置が定められています。アパートは高さがあるぶん、この養生を確実に行うことが重要です。

・洗濯物と窓開けの案内：洗浄中・塗装中は塗料や汚れの付着を防ぐため、該当日は窓を開けない・ベランダに洗濯物を干さないようお願いします。生活に直結するため、いつどの住戸が対象になるかを前もって明確に伝えることが肝心です。

・共用部（外階段・廊下）の動線確保：外階段や共用廊下を塗る日は、乾くまで通れない時間帯が出ます。入居者が毎日使う動線なので、片側ずつ塗る・夜間の出入りに支障が出ないよう工程を分けるなど、生活を止めない段取りが求められます。

・雨天は塗らない：みのりペイントは梅雨や雨天・雨予報の日は塗装しません。無理に塗ると品質が落ちるうえ、工程がずれて入居者への迷惑も長引きます。天候を見ながら誠実に進めることが、結局は入居者にとっても最善です。

隣地に足場を出すときの法的な考え方

密集地のアパートでは、自分の敷地内だけで足場が組めず、隣地に一部足場を出す必要が生じることがあります。この点については、2023年4月1日施行の改正民法209条（隣地使用権）が根拠になります。外壁の修繕のために必要な範囲であれば、法律上は隣地を使用できると整理されていますが、あらかじめ目的・日時・場所・方法を隣地所有者へ通知すること、損害が最も少ない方法を選ぶことが条件です。住家の内部に立ち入るには居住者の承諾が必要です。みのりペイントはこれまで隣地使用を断られた例はありませんが、法律を盾にするのではなく、事前に丁寧に説明して同意を得るのが実務の基本です。

空室対策・入居率と外観の関係

外壁塗装は「守り」のメンテナンスであると同時に、「攻め」の空室対策にもなります。入居希望者が物件を選ぶとき、最初に目に入るのは間取りでも家賃でもなく建物の第一印象＝外観です。外壁が黒ずみ、色褪せ、ひび割れが目立つ建物は、内見前の段階で候補から外されてしまいます。逆に、外壁がきれいに塗り替えられているだけで「管理が行き届いている物件」という印象を与え、内見・申込につながりやすくなります。

平野区は「黒ずみ」が付きやすい立地

平野区は幹線道路沿いの黒ずみが多いエリアです。区内には国道25号、大阪府道2号（大阪中央環状線）、阪神高速14号松原線が通り、平野出入口・大堀出入口も区内にあります。加えて平野区は製造業の事業所数が大阪市内で2位（平成26年経済センサス-基礎調査）という、大阪市東部を代表する町工場の集積地でもあります。排気ガスや工場排煙に含まれる油分が、空気中のチリ・すすを外壁に固着させ、雨でも流れ落ちにくい黒ずみをつくります。幹線道路や工場が近いアパートほど外壁が汚れやすく、放置すると入居者募集で不利になりやすいのです。定期的な塗り替えは、平野区のオーナー様にとって外観維持の実利的な打ち手といえます。

なお、平野区は内陸に位置し海に面していないため、沿岸部で問題になる塩害の心配はほぼありません。塩害対策のための割高な塗料は不要で、その分を耐候性の高い塗料に回す方が、賃貸経営としては合理的です。

色選びは「近隣」と「入居ターゲット」で

賃貸物件の外壁色は、オーナー様の好みだけでなく、周辺の街並みと入居ターゲットに合わせるのが基本です。喜連・瓜破・長吉といった新興住宅エリアでは比較的自由な色が選べますが、派手な色は近隣の印象を損なうこともあるため、気になる場合はみのりペイントが近隣へ確認に伺います。白系は雨だれが目立ちやすく、賃貸では清潔感の維持がやや難しい面があります。黒系・濃色は色褪せが目立つと言われますが、高耐久塗料を使えば褪色しにくく、シックな印象で入居者受けが良いこともあります。事前にA4サイズの塗り板をお渡しし、LINEや対面でカラーシミュレーションも行えます。

景観届出は原則不要（一般的なアパートの場合）

「集合住宅だと色を変えるのに大阪市への届出が要るのでは」と心配される方がいますが、平野区の一般的なアパート・小規模ビルであれば、外壁の色を変えても景観計画に基づく届出は原則不要です。大阪市は市域全域を景観計画区域としていますが、届出が義務づけられるのは「敷地2,000㎡以上かつ高さ10m以上」または「延べ面積5,000㎡超かつ6階建て以上」といった大規模建築物に限られ、平野区の一般的なアパートはこの規模要件に該当しないためです。安心して色を選んでいただけます。

相続した築古木造アパートを塗装で再生する判断

近年、平野区でも「親から築古の木造アパートを相続したが、どうすればいいか分からない」というご相談が増えています。空室が目立ち、外観も傷んでいる。売るにも安く、建て替えるにも費用がかかる——そんなとき、外壁塗装による再生が有力な選択肢になります。

まず判断すべきは「躯体が塗装で活きるか」

塗装は美観と防水性を回復させる工事ですが、建物本体の構造的な傷みまで直すものではありません。相続した築古アパートは、まず現地調査で「塗装して数年〜十数年、賃貸として運用する価値があるか」を見極める必要があります。外壁のクラックやシーリングの劣化からの雨水浸入を放置していると、内部の木部や下地まで傷みが進んでいることがあります。みのりペイントの現地調査では、外壁だけでなく、こうした下地の状態まで確認します。

築古アパートで手を抜かれやすい工程

築古アパートの塗装は、残念ながら手抜きの温床にもなりやすい工事です。「どうせ古いから」と、以下のような手抜きが行われることがあります。

よくある手抜き	みのりペイントの対応
下塗りを省略する	下塗り・中塗り・上塗りの工程を省かない
劣化したシーリングに増し打ちで済ます	劣化部は打ち替える（増し打ちで逃げない）
塗料をカタログより薄める・すり替える	仕様どおりの塗料を規定量で使う
工期短縮で新人だけを充てる	自社施工で品質を管理する

こうした手抜きは、施工直後には見た目で分からず、数年後に剥がれや雨漏りとして表面化します。みのりペイントの差別化はシンプルで、「当たり前の工程を全部ちゃんとやって、適正価格で提供する」ことです。築古であっても手を抜かないからこそ、塗り替えた後に安心して賃貸運用ができます。

屋根が「塗れない屋根材」なら塗装以外の判断も

築古アパートで屋根がスレート葺きの場合、注意が必要です。2000年代前半のノンアスベスト移行期に作られた一部のスレート屋根材（ニチハ「パミール」、ケイミュー〈旧クボタ〉「コロニアルNEO」など）は、素材自体が脆く、塗装しても表層ごと剥がれてしまうため塗り替えが向きません。製造期間がおおむね1996〜2008年頃のため、2026年現在で築18〜30年程度のアパートは該当する可能性があります。この場合は塗装ではなく、上から金属屋根をかぶせるカバー工法や葺き替えが適します。屋根のカバー工法・葺き替えへの切り替えは、みのりペイントでは築20年くらいを一つの目安にしています。現地調査で屋根材を確認したうえで、塗るべきか葺き替えるべきかを正直にお伝えします。

外壁塗装と大規模修繕の違い

「アパートの外壁工事」というと大規模修繕を思い浮かべる方もいますが、両者は目的も範囲も異なります。オーナー様が混同しないよう、違いを整理します。

	外壁塗装	大規模修繕
主な目的	外壁・屋根の防水と美観の回復	建物全体の性能・機能の維持回復
範囲	外壁・屋根・付帯部・シーリング等	外壁に加え防水・給排水・共用設備など広範
周期の目安	おおむね10年前後（塗料の耐候性による）	より長い周期でまとめて実施することが多い
費用感	修繕全体より抑えやすい	範囲が広く高額になりやすい

小〜中規模のアパートでは、いきなり大規模修繕を組むより、外壁塗装＋屋根＋シーリング＋付帯部を適切なタイミングで行うことで、建物の防水性能と外観を維持し、結果的に長く貸せる状態を保てるケースが多くあります。みのりペイントは自社施工で外壁・屋根・付帯部・シーリングまで一貫して対応するため、賃貸経営に必要な範囲を無駄なく計画できます。

よくあるご質問（アパートオーナー様向けFAQ）

Q. 入居者がいても外壁塗装はできますか？

A. できます。実際に平野区喜連の満室アパート（1階5部屋）でも、入居者の生活を止めずに約3週間で施工しました。ポイントは事前の全戸通知と、洗浄日・窓開け・洗濯物・共用部の使用について丁寧に配慮することです。

Q. アパートの外壁塗装に大阪市の助成金は使えますか？

A. 外壁塗装“単体”を補助する制度は大阪市にはありません。省エネ改修（窓の断熱改修が必須）や耐震改修の制度はありますが、断熱材を使わない外壁塗装は明確に対象外と規定されています。「アパートだから補助が出る」といった営業トークには注意してください。

Q. 外壁と屋根は分けて工事した方が費用を分散できますか？

A. 分けると足場を二度組むことになり、かえって割高です。同時施工なら足場代が15〜20万円分浮くため、まとめて行う方が総額は安くなります。

Q. 訪問販売で「屋根が浮いている」と言われました。信じていいですか？

A. 「無料点検」から不安をあおって即契約を迫る点検商法は、国民生活センターへの相談が増えています。その場で契約せず、複数業者に相見積もりを取ってください。万一契約しても訪問販売なら法定書面の受領日から8日間はクーリングオフが可能です。不安なときは消費者ホットライン「188」へ相談を。

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みのりペイントは大阪市平野区加美南を拠点に、自社施工で外壁・屋根塗装を手がけています。賃貸オーナー様の「入居者に迷惑をかけたくない」「無駄なくきちんと直したい」というご要望に、平野区喜連のアパート施工で培った配慮とノウハウでお応えします。当たり前の工程を全部ちゃんとやって、適正価格で。これがみのりペイントの約束です。

会社所在地	大阪市平野区加美南5-1-14（当日中に駆けつけ可能）
建設業許可	般-7第163661号
保証	10年保証
代表	松本（塗装歴20年・外壁診断士・雨漏り健診アドバイザー）
Googleクチコミ	4.9／18件

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